Promotion immobilière de 250 logements sociaux, à Mamoudzou, sur l'Île de Mayotte

Fiche de l’entreprise

Eden Promotion, une entreprise engagée dans la promotion immobilière durable

Eden Promotion est une entreprise créée en 2008 à La Rochelle. Elle se spécialise dans la conception et la production de logements à vocation environnementale.

Eden Promotion est une société de promotion et d'ingénierie. Cela signifie qu'elle intègre dès la programmation toutes les composantes du cahier des charges afin de réaliser un projet très performant d'un point de vue énergétique, très fonctionnel et agréable à vivre, tout en étant à coûts très maîtrisés.

Pour ce faire, Eden Promotion développe des partenariats avec des industriels innovants et des entreprises locales. En tant que Promoteur proactif depuis plus de 15 ans, Eden développe des opérations sur tout l'arc Atlantique et à Mayotte.

Les réalisations d'Eden Promotion

Eden Promotion a réalisé plusieurs projets emblématiques de l'immobilier durable, notamment :

- les premiers bâtiments basse consommation en 2009
- le premier lotissement à énergie positive d'Aquitaine en 2013
- les premiers bâtiments à énergie positive en 2014 en Charentes (social et privé)
- le premier bâtiment HR2020 en France inauguré en avril 2016
- le premier bâtiment de logement collectif social à énergie positive de Mayotte en 2010

L'engagement du dirigeant

Le dirigeant d'Eden Promotion, M. Valero, est un expert du développement durable, de la maîtrise de l'énergie et du bâtiment à haute qualité environnementale. Il est également un professionnel de la promotion immobilière.

M. Valero est à la tête du groupe Eden depuis près de 15 ans. Ce groupe regroupe deux branches : l'éco promotion (Eden Promotion) et l'éco tourisme sous la marque Amanta.

Présentation du projet en vidéo

Présentation du projet

Le projet KISKALIS, situé à Mamoudzou cœur économique et administratif de l’île de Mayotte, consiste en la réalisation d’un programme de promotion immobilière de 250 logements sociaux en front de mer. 

Il est composé de 8 bâtiments dans lesquels seront répartis les 250 logements.  

L’opération s’inscrit dans une démarche de réponse directe à la forte demande en logements sociaux sur le territoire, où la tension locative demeure particulièrement élevée.

Situation de la commercialisation :

- Vente en bloc à Al’Ma, filiale de Action logement, acteur institutionnel du logement social à Mayotte, 
- Garantissant ainsi la pérennité et la vocation sociale du programme,
- Taux de commercialisation 100 %, 
- Contrat de réservation signé devant notaire en octobre 2025. 

Cette sécurisation commerciale confère au projet une forte visibilité économique et une maîtrise complète du risque de commercialisation

Les Entreprêteurs sont sollicités pour une 1ère tranche de financement à hauteur de 2 500 000 euros afin de sécuriser le foncier de l'opération et couvrir les coûts afférents au foncier. 

Le marché du logement à Mayotte

Le marché immobilier de Mayotte est marqué par un retard historique en matière de logement structuré, que les pouvoirs publics et les opérateurs cherchent désormais à combler.

Logement locatif social (LLS / LLTS)

Le parc social, principalement géré par la SIM, s’élève à environ 3 000 logements en 2024. La production annuelle progresse, avec 336 nouveaux logements livrés en 2023, malgré une vacance partielle (248 logements vacants début 2024, dont 81 depuis plus de trois mois). L’objectif est d’atteindre 4 700 logements sociaux d’ici 2030, dont 60 % à caractère très social. Ce développement reste conditionné à la libération du foncier et à la sécurisation des financements publics dans un contexte de forte pression démographique.

Logement locatif intermédiaire

Porté par les dispositifs fiscaux, ce segment attire les investisseurs privés et permet de loger des ménages aux revenus supérieurs aux plafonds du logement social. La SIM prévoit de produire 600 logements intermédiaires par an à horizon 2030. Néanmoins, les coûts du foncier (jusqu’à 400 €/m²) et des matériaux (+25 à +30 %) freinent l’équilibre économique des opérations. La question de la maîtrise du coût global reste centrale.

Structures pour jeunes actifs

L’offre spécifique à destination des jeunes actifs émerge progressivement. À titre d’exemple, la résidence AL’MA à Kaweni prévoit 33 logements intermédiaires intégrés dans un cadre écologique et communautaire (espaces de co-working, jardin partagé). Des partenariats innovants, notamment entre la SIM et le CROUS, visent également à développer des résidences mixtes étudiants/jeunes actifs, avec une approche de services (accompagnement scolaire, gestion de proximité).

Perspectives de développement

Le plan d’investissement de l’État de 3,2 milliards d’euros sur six ans (annoncé en 2025) constitue une opportunité majeure pour structurer une réponse durable. Les objectifs fixés par les opérateurs publics (SIM, CDC Habitat) tablent sur une production de 500 à 600 logements par an, tous segments confondus. Toutefois, la réussite du plan dépendra de la mobilisation du foncier, de la réduction des coûts de construction, et de la mise en œuvre d’outils de planification adaptés au territoire (ex : OTELO).

Localisation du projet

Située sur la côte est de la Grande-Terre, Mamoudzou chef-lieu et principal centre économique de Mayotte compte plus de 70 000 habitants. 

Son agglomération, dite du « Grand Mamoudzou », regroupe les communes voisines de Koungou et Dembéni, formant le cœur urbain et dynamique de l’île.

La localisation présente de nombreux atouts pour un projet :

- Proximité immédiate du port de Longoni (Koungou) et du réseau routier principal.
- Préfecture, banques, sièges d’entreprises locales et tissu commercial dense.
- Dynamisme démographique : croissance rapide de la population, forte demande en logements et en équipements publics et privés.
- Cadre naturel attractif : reliefs, lagon classé, vues dégagées et environnement tropical favorable à des projets résidentiels ou touristiques.
- Opportunités de développement : dispositifs publics spécifiques aux DOM, plans d’aménagement du Grand Mamoudzou, et arrivée progressive de nouveaux équipements structurants.

Les principaux enjeux concernent la maîtrise du foncier, la pression urbaine et l’adaptation aux contraintes climatiques. Néanmoins, Mamoudzou et ses alentours constituent aujourd’hui le territoire le plus stratégique et le plus porteur de Mayotte pour le développement d’un projet immobilier.

Photos du projet

Chiffres clés de l’entité emprunteuse

SIG	CA en K€	EBE en K€	REX en K€	RN en K€	CP en K€*
2024	4 072	728	665	456	4 879
2023	2 812	-239	-116	507	5 164
2022	3 467	123	-133	1 114	5 397

* Note concernant les CP 2024 : distribution de dividendes à hauteur de 738 K€

Chiffres clés des entités garantes

Groupe Eden :

SIG	CA en K€	EBE en K€	REX en K€	RN en K€	CP en K€
2024	531	237	244	141	5 515
2023	963	195	195	849	5 373
2022	1 275	312	320	237	4 524

Reverso :

SIG	CA en K€	EBE en K€	REX en K€	RN en K€	CP en K€
2024	0	-12	-12	731	5 085
2023	0	–16	–16	705	4 346
2022	0	-18	-18	684	3 626

Budget de l'opération

Exonération de la TVA car construction à Mayotte

Chiffres clés opération

CA

Prix de revient

dont maîtrise foncière

dont frais de gestion

dont Construction

dont honoraires techniques et assurances et divers

dont frais financiers

Marge opérationnelle

Honoraires internes

TOTAL MARGE GROUPE %

Remontées en CCA

Cash Flow Intragroupe

HT

73 152

68 249 K€

7 346 K€

4 400 K€

49 319 K€

2 487 K€

4 695 K€

4 902  K€

4 389 K€

12,71%

1 102 K€

14,21%

Tableaux des emplois ressources 

Ventilations ressources	Fonds propres	Dette crowdfunding	Dette bancaire	Total
Montant	131 501 660 XPF	465 387 000 XPF	361 450 570 XPF	958 339 230 XPF
Quotité	13.72 %	48.56 %	37.72 %	100 %

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